Sichere Immobilie

Derzeit sind die Sparkassen als Makler offenbar sehr erfolgreich, konnten sie ihre Immobilienverkäufe im Vergleich zum Vorjahr doch deutlich steigern.

Aktuellen Zahlen nach profitieren die Sparkassen als Makler enorm von der Schuldenkrise, die immer mehr Deutsche zur Sicherung ihres Eigenkapitals zum Wohnungs- oder Hauskauf treibt. Die Auswirkungen dieses Trends bekommen die Makler nicht nur durch die vermehrten Auftragslage zu spüren – Die auf dem Markt zur Verfügung stehenden Immobilien sind heiß begehrt und werden daher langsam knapp.
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Die Grunderwerbsteuer muss bei jedem Kauf eines Grundstücks bezahlt werden. Sie wird entrichtet, sobald der Kaufvertrag rechtskräftig wird.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben. Die so eingenommenen Beträge werden dann an die jeweiligen Kommunen, in denen sich die Grundstücke befinden, weitergereicht. Wie die anderen mit dem Kauf von Grundstücken im Inland verbundenen Aktivitäten, hierunter fallen auch Tausch und Zwangsversteigerungen, findet auch ihre Regelung im Grunderwerbsteuergesetz.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer können die Prozente selbst festlegen

Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer in Deutschland 3,5 Prozent von allen Ausgaben, die der Käufer hat, um das Grundstück zu erwerben. Ausnahmen vom Steuersatz bilden hierbei Hamburg, Berlin und Sachsen-Anhalt, wo er 4,5 Prozent beträgt. Laut dem Paragraphen 2a des Artikels 105 des Grundgesetzes haben aber die Länder auch die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer.

Wann auch immer ein Bundesland die Grunderwerbsteuer hoch setzt - wie jüngst in Sachsen-Anhalt und demnächst in Bremen - ist Kritik an der Tagesordnung. Während die Länder dadurch zwar eindeutig mehr Geld in die leeren Kassen bekommen, wird im allgemeinen beklagt, dass in einer Zeit, in der räumliche und berufliche Flexibilität verlangt wird, der Steuerzahler ein deutliches Nachsehen hat.

Beim Kauf eines Grundstücks ist der Steuersatz zu zahlen

Lediglich drei Ausnahmen ermöglichen das Umgehen der Grunderwerbssteuer: Zum einen, wenn der Kaufpreis nicht 2.500 Euro überschreitet, zum anderen, wenn das Grundstück geschenkt wird und man darauf wohnt und zum dritten, wenn man ein Grundstück als Miterbe erwirbt, um das Erbe zu teilen. In allen anderen Fällen ist die Grunderwerbssteuer innerhalb von vier Wochen, nachdem der Zahlungsbescheid nach dem Grundstückskauf durch das Finanzamt eintrifft, zu zahlen.

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Wer seine Immobilien verkaufen möchte kann sich mit dem Käufer auf einen Ratenverkauf einigen. Dabei gibt es zwei verschiedene Modelle, die jeweils unterschiedliche Vor- und Nachteile für beide Seiten haben.

Aus Verkäufersicht ist ein Ratenverkauf allerdings nur unter bestimmten Bedingungen ratsam.

Imobilienverkauf - Mietkauf oder Ratenkauf?

Zu unterscheiden sind Mietkauf auf der einen und Ratenkauf auf der anderen Seite. Beim Mietkauf wird vertraglich festgelegt, dass der Käufer über einen bestimmten Zeitraum, der meist bei zehn Jahren liegt, die Immobilie mietet und dann kauft, wobei ein gewisser Prozentsatz der geleisteten Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Beim Ratenkauf wird ein Zeitraum festgelegt, für den der Preis für den Hauskauf gestundet wird. Der Käufer zahlt eine monatliche Rate, nach Ablauf der Vertragszeit gehört ihm das Haus. Neben der Tilgung fallen für den Käufer Zinsen für die Stundung des Kaufpreises an, die zusätzlich gezahlt werden müssen.

Ratenverkauf bei Immobilien - langfristige Sicherheit für den Verkäufer?

Für beide Seiten bieten diese Modelle unter bestimmten Bedingungen Vorteile. Für den Käufer liegen die Vorteile auf der Hand. Er benötigt deutlich weniger Kapital und hat trotzdem die Möglichkeit, das Haus zu erwerben, indem er die Laufzeit nutzt, um Eigenkapital anzusparen. Deshalb ist diese Variante hauptsächlich für junge Familien interessant. Auch für Selbstständige, die unter Umständen nur schwer einen Kredit für einen Sofortkauf eingeräumt bekommen, kann der Miet- oder Ratenkauf eine mögliche Lösung sein.

Für den Verkäufer besteht der Vorteil des Mietverkaufs zum Beispiel darin, dass er über den ganzen Zeitraum der Finanzierung die Immobilie als Mietobjekt steuerlich abschreiben kann. Am Ende der Finanzierung entfällt die Suche nach einem Käufer und der Verkäufer erhält eine umfangreiche Abschlusszahlung. Beim Ratenverkauf müssen zudem Mängel, die während der Ratenzahlungszeit an der Immobilie auftreten, durch den Käufer behoben werden, obwohl er offiziell noch nicht der Eigentümer ist. Aus Verkäufersicht eignen sich beide Modelle natürlich nur dann, wenn er das Geld aus dem Verkauf nicht zeitnah anderweitig benötigt. In Frage kommt ein Ratenverkauf demnach vor allem dann, wenn der Verkauf erfolgt, weil die Immobilie durch den Verkäufer nicht mehr zu halten ist. Wer gezwungen ist, sein Haus zu verkaufen, findet so leichter einen Käufer und hat über die monatlichen Ratenzahlungen ein sicheres Einkommen, von dem sich z.B die Miete einer neuen Wohnung bezahlen lässt.

Immobilienverkauf - vertragliche Absicherung wichtig

Wichtig ist, bei Ratenverkäufen auf jeden Fall darauf zu achten, dass die Rahmenbedingungen vertraglich festgehalten sind. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeit, der Anteil der monatlichen Rate, der auf den Kaufpreis angerechnet wird, sowie die abschließende Restsumme und deren Zahlungsmodalitäten. Der Verkäufer sollte zudem sicher sein, dass der Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält für den Fall, dass der Käufer zahlungsunfähig wird, weil er die monatlichen Belastungen unterschätzt hat.

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Ein Hausboot ist ein Traum mancher Menschen und damit liegen sie voll im Trend. Die Hausboote werden für viele Menschen immer interessanter! Auch die Superreichen wohnen neuerdings auf dem Gewässer.

Wer nicht Seekrank wird und mit Wasser keine Berührungsängste hat, der möge in Betracht ziehen ein Hausboot zu kaufen. Aber ich frage mich ob Hausboote überhaupt Immobilien sind, da man sie ja bewegen kann. Aber als Meldestelle ist beamtentechnisch dann eine feste Adresse. Sei es drum…

Vielleicht liegt es gerade an der Zwanglosigkeit und den Freiheiten, die ein solches Wohnboot hat. Denn man braucht keinen Führerschein also Bootsschein - es sei denn das Boot überschreitet die 15 Meter Grenze und ist mit einem Motor versehen.

Für einen Platz am Gewässer muss man sich auch nicht anmelden. Es sei denn man hat einen festen Liegeplatz, der eine feste Verbindung zum einem Grundstück hat.  Dann muss man sich auch einiges Gefallen lassen, da die Behörden mit dieser Form des Wohnens nicht sonderlich vertraut sind und sich die Gesetzeslage von Kommune zu Kommune unterscheidet. weiterlesen »

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Es gibt viele Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben und zu finanzieren. Die übliche Methode ist der Abschluss von Immobiliendarlehen mit einer Bank. Alternativ kann der Käufer aber auch überlegen, seine Immobilie direkt beim Verkäufer zu finanzieren. Dazu gibt es neben dem Modell des Immobilienkaufs auf Zeitrente auch den Kauf auf Leibrente.

Bei dem Immobilienkauf auf Leibrente vereinbaren Verkäufer und Käufer die Zahlung einer bestimmten monatlichen Rente an den Verkäufer bis zu dessen Tod.

Die Grundlage für den Immobilienkauf auf Leibrente bildet der beim Notar unterschriebene Kaufvertrag. Der darin vereinbarte Kaufpreis wird demnach nicht ausgezahlt, sondern zuzüglich Zinsen verrentet. Zudem wird die Leibrente indexiert, d.h. an die Inflationsrate gekoppelt, sodass sich bei steigender Teuerungsrate auch die Höhe der monatlichen Rentenzahlung erhöht. Die Modalitäten regeln die Vertragsparteien untereinander. Es kann nämlich auch vereinbart werden, dass nur ein Teil des Kaufpreises verrentet wird und der andere Teil dem Verkäufer bar ausgezahlt wird. Auch muss die Immobilie nicht bis zum Lebensende des Verkäufers von diesem bewohnt bleiben. Es kann auch eine Übergabe zu Lebzeiten erfolgen, nur wird meist ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer im Grundbuch eingetragen.

Es ist nicht einfach zu beurteilen, für wen sich ein Immobilienkauf auf Leibrente eher lohnt. Es hängt ja davon ab, wie alt der Verkäufer wird. Stirbt er bald nach dem Verkauf, hat der Käufer eine günstige Immobilie erworben; wird er sehr alt, kann es ein teures Vergnügen sein.

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Hat man im Leben bereits etwas erreicht, so stellt sich nach einiger Zeit sicherlich die Frage, wie man am Besten für das Alter sparen möchte. Soll man das sauer verdiente Geld in Aktien anlegen, einen Bausparvertrag abschließen, oder sich doch lieber noch etwas von der Bank leihen und ein Haus damit bauen?

Gerade bei der heutigen Lage, was Finanzen und Börse betrifft, käme für mich die Fonds-Sache erstmal überhaupt nicht infrage. Der globale Markt kann so instabil sein - woher weiß ich denn, was da in zwanzig Jahren Sache ist? Denn über solange Zeiträume muss man ja planen, überlegt man, welche Konditionen für die Altersvorsorge am günstigsten sind.

Viele schrecken beim Hausbau vor den oft damit verbundenen Schulden zurück. Meine Eltern beispielsweise haben ein Haus gebaut, das in zwei Jahren abbezahlt sein wird, das hat sie insgesamt zwölf Jahre Schuldentilgung gekostet. Natürlich verpflichtet man sich also mit der “Anlage” Immobilie und natürlich kann man auch Pech haben, wenn das potentielle “In”-Viertel, wo die Grundstückspreise noch billig waren, in den nächsten Jahren plötzlich zur Absteige verkommt, in der keiner mehr wohnen will.

Trotzdem: Ein Haus bleibt immer noch die sicherste Altersvorsorge. Denn auch wenn die Währung fallen, die Inflation steigen oder die Börse crashen sollte, der Wert der Immobilie bleibt, günstiges Umfeld vorausgesetzt, mindestens konstant und steigt im besten Fall sogar noch an. Gerade in Europa, wo Naturkatastrophen relativ selten auftreten, ist man damit auf der sicheren Seite.

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Wer den Traum vom eigenen Zuhause hat, bisher aber kein Kapital ansparen konnte um sich eine Immobilie zu kaufen oder durch andere Gründe keinen Kredit von einer Bank kommt, hat dennoch eine Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben und zwar durch den Mietkauf.

Neben den bereits behandelten Nachteilen bietet ein Mietkauf den Vorteil, dass keine Bonitätsauskünfte nötig sind wie bei üblichen Immobilienkrediten. Der Mietkauf ist mit einer Ratenzahlung oder einem Leasing zu vergleichen. Bei dem Mietkauf vereinbart der Vermieter mit dem Mieter einen bestimmten Kaufpreis, der zu einem festgelegten Zeitpunkt abgezahlt werden muss. Der Mieter zahlt bis zu diesem Zeitpunkt seine monatlichen Miete. Diese wird dem Kaufpreis angerechnet.

Ein großer Vorteil besteht darin, dass der Mieter durch seine monatliche Miete eine Immobilie erwirbt ohne dafür einen Kredit aufnehmen zu müssen.

Mein Fazit lautet daher, dass der Mietkauf all denjenigen zu empfehlen ist, die keine nötigen Mittel für einen sofortigen Kauf zu Verfügung haben oder für diejenigen die keinen Kredit von einer Bank erhalten und auch für Menschen, die bei einer Finanzierung über eine Bank beziehungsweise generell beim Hauskauf steuerliche Nachteile haben würden.

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Überall im Internet werben Verkäufer mit dem Angebot Mietkauf.

Vor allem Familien mit eher kleinem Geldbeutel soll dadurch der Weg in das Eigenheim ermöglicht werden. Doch oft führt das direkt in eine Sackgasse aus Schulden. Wenn man sich für diese Option interessiert, sollte man also aufpassen.

Erstmal wird häufig verschwiegen, wie der konkrete Zeitraum aussieht, indem der Mietkauf stattfinden soll.
Nehmen wir an, Sie interessieren sich für ein Haus mit Grundstück für 120.000 € und der Verkäufer bietet Ihnen an, die Summe über Mietkauf zu finanzieren. Sie sollen monatlich 600 € Miete zahlen und 400 € davon werden dann immer vom Kaufpreis abgezogen. Hört sich erst mal toll an, oder?

Was der Verkäufer zunächst verschweigt: Der „Mietkauf“ soll über 5 Jahre gehen. Dann hätten Sie aber gerade mal 24.000 € abbezahlt. Dann bleibt noch ein Restbetrag von 96.000 €, der dann nach den 5 Jahren auf einmal fällig wird.

Doch woher soll die Familie so viel Geld auf einmal nehmen? Wenn Sie auch diese Bedenken haben, dann lassen Sie sich bloß nicht einreden, dass in fünf Jahren alles ganz anders aussehen wird und Sie bis dahin ja bestimmt eine bessere Arbeit haben. All diese Aussagen dienen nur dazu, um Sie zum Kauf zu bewegen. Vielleicht geht es Ihnen in 5 Jahren besser, aber vielleicht auch nicht.

Noch eine weitere Tatsache spricht ganz eindeutig gegen den Mietkauf: Die offizielle Warnung vom Deutschen Mieterschutzbund.

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Viele Menschen haben sich in wirtschaftlich guten Zeiten ein Eigenheim gekauft oder gebaut und sind nie auf die Idee gekommen, dass sie aufgrund von Arbeitslosigkeit ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen können.Doch was passiert in einem solchen Fall? Wie kann der Betroffene seine monatlichen Verpflichtungen mit Hartz IV bezahlen. Die Antwort ist schmerzvoll aber einfach, gar nicht.

Ein Hartz IV-Empfänger erhält rund 345 € für die Lebenshaltungskosten. Die Miete wird, wenn sie ihm Rahmen ist, von den Sozialämtern übernommen. Strom muss der Hartz IV-Empfänger selbst zahlen, lediglich für Gas bzw. für die Heizkosten gibt es was dazu.

345 € reichen knapp zum Leben. Von daher ist es sehr unwahrscheinlich, dass die notwendigen Raten bezahlt werden können. Es bleibt lediglich der Versuch, das geliebte Eigenheim zu verkaufen oder es wird versteigert.

Außerdem gibt es noch ein anderes Problem - das Sozialamt. Bei der Beantragung von Hartz IV müssen die finanziellen Verhältnisse offen gelegt werden, dazu zählt auch der Besitz eines Hauses. Oftmals wird von den Sozialhilfeempfängern verlangt, dass sie zuerst ihr Haus verkaufen sollen, bevor sie Hilfe zum Lebensunterhalt erwarten können.

Wenn also keine “Geldspritze” zu erwarten ist, wird es einem Hartz IV-Empfänger fast nicht möglich sein, das Haus weiter zu finanzieren.

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