Sichere Immobilie

Immer mehr Familien schließen sich zur Planung ihres Bauvorhabens mit anderen bauwilligen zusammen. So entsteht eine Baugruppe. Die besteht meistens aus 20-50 Leuten, die eine Bauherrengemeinschaft stellen.

Diese Baugruppe leitet dann im Verbund mit Architekten und Baumeistern den Bau ihres Wohnblocks oder anderer Immobilien. Das bedeutet zum einen, dass man tatsächlich der Bauherr ist. Man muss den schwankenden Preis für die Baustoffe bezahlen, man muss akzeptieren dass es nicht alles so schnell läuft, wie am Anfang vereinbart, man muss sich damit auseinandersetzen, wie die einzelnen Gebäude strukturiert sind.

Natürlich ist genau das auch der positive Aspekt an der Sache. Auch wenn demokratisch abgestimmt wird, ob die Fenster einen hölzernen Rahmen oder einen aus Metall bekommen - wo hat man sonst schon Mitspracherecht bei der Strukturierung seines Innenhofes? Oder der Wahl der Fassade? Verständlich, dass sich viele Familien um diese Variante bemühen.

Ein Problem ist, dass so eine Gemeinschaft aus vielen Leuten besteht. Wenn einer davon abspringt, muss sich die Baugruppe bemühen, einen Ersatz zu finden. Finden sie in relativ kurzer Zeit keinen neuen Investor, dann müssen sie den Interessenten nehmen, der ihnen von der Bank zugeteilt wird.

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Über einen Garagenanbau denkt meistens nach, wer seine Immobilie verschönern und nach dem Mieter, der gerade auszieht, einen zahlungskräftigeren Nachmieter gewinnen möchte. Außerdem sorgen Garagen natürlich für einen erhöhten persönlichen Komfort - die Reparaturkosten am Auto dürften sich ebenfalls minimieren, stellt man es im Winter in der Garage ab.

Beim Anbau einer Garage an eine vorhandene Immobilie sollten ein paar Punkte beachtet werden: Verträgt sich das verwendete Baumaterial mit dem des Hauses? Lehnt die Garage am Haus oder ist sie ausreichend durch ihre innere Struktur gestützt?

Weiterhin sollte der Anbau einen ausreichenden Abstand zum Nachbargrundstück haben, um etwaitigen Ärger zu vermeiden. Schließlich möchte kein Nachbar seine eben noch halbwegs annehmbare Aussicht mit dem Rücken einer Garage zugekleistert wissen.

Das Problem dabei ist halt meistens, dass es maximal zwei Punkte für eine Garage geben kann, außer das Haus liegt an einem Eckgrundstück oder das Grundstück ist hinreichend groß, so dass die Auffahrt am Haus vorbei in den Garten gehen kann. Im Notfall muss man wohl die Beziehung zum Nachbarn strapazieren, schließlich gewinnt die Immobilie an Wert!

Ein Garagenanbau lohnt sich - wenn man weiß, wie es geht! Ob selbstgebaut oder im Auftrag - endlich ist das Auto wieder trocken!

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Bevor man sich entscheidet, ein Grundstück zu erwerben, gilt es einiges zu beachten.

Zunächst - ist das Grundstück voll-, teil- oder unerschlossen? Je nach Zustand des Grundstückes fallen zum Teil noch erhebliche Nebenerwerbskosten an. Weiter geht es mit der Infrastruktur. Sind in der näheren Umgebung alle erforderlichen Einrichtungen wir Schulen, Kindergärten Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten vorhanden?

Als Nächster Schritt ist zu klären, ob sich das ausgewählte Grundstück zur Bebauung geeignet. Ist man sich nicht sicher. sollte man das Geld für Bodengutachten investieren. Ein solches Gutachten gibt Auskunft, ob der Boden tragfähig ist, wie es um das Grundwasser bestellt ist und ob der Boden eventuell mit Schadstoffen belastet ist. Denn: “Nur ein trockenes Haus ist ein gutes Haus”. Weiterhin sollte der Bebauungsplan eingesehen werden, um zu erfahren, ob der Bau etwaigen Maßgaben unterliegt. Das sollte jeder Bauherr tun. Nur so erfährt er, ob die eigenen Planungen in Übereinstimmung stehen mit den Vorgaben der Gemeinde und ob in der Umgebung eventuell ein größeres Projekt geplant ist, das die Idylle vor Ort trübt.

Auch ein Blick in das Baulastenverzeichnis ist ratsam, um zu sehen, ob eventuell Rechte Dritter an der Nutzung des Grundstückes oder Bauauflagen bestehen wie beispielsweise die Vorschrift für die Einrichtung von Stellplätzen oder von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück hin. Geld sparen kann man auch noch durch eine andere Maßnahme: Man informierte sich beim Gutachterausschuss über den Bodenrichtwert. Damit vermeidet man, einen überhöhten Preis zu zahlen.

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Bei dem sogenannten Erbbaurecht handelt es sich um ein veräußerliches und vererbliches Recht. Es berechtigt dazu, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu besitzen oder ein solches dort zu errichten. Bei einem Bauwerk handelt es sich um eine unbewegliche Sachen, die durch die Verbindung von Arbeit und Materialien in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werden.

Es kann sich um Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Fabriken, Kirchen, Parkhäuser, Lagerhallen, Straßen, Brücken, Golfanlage, Sportplatz oder einen Kinderspielplatz handeln. All diese sogenannten Gebäude sind erbbaurechtsfähig. Das Erbbaurecht entsteht durch eine notarielle Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer, auch Erbbaurechtsausgeber genannt, und dem Erbbaurechtsnehmer. Bei letzerem handelt es sich um denjenigen, der das auf dem Grundstück vorhandene Bauwerk kaufen oder selbst errichten will.

Erbbaurechtsausgeber sind oftmals Gemeinden und Kirchen. Das Erbbaurecht wird im Durchschnitt für 99 Jahre ausgegeben und die Zinsen betragen 4-8% des Verkehrswertes des Grundstückes. Es ist jedoch auch zwingend eine Eintragung in das Grundbuch nötig.

Jedoch gibt es auch Einschränkungen im Bereich des Erbbaurechtes. Es ist beispielsweise nicht möglich, die Erbbaurechtsbestellung auf die Lebenszeit des Grundstückseigentümers festzulegen. Außerdem kann keine Beschränkung unter den Parteien auf nur einem Stockwerke des Hauses erfolgen.

Meiner Meinung nach ist die Festlegung eines Erbbaurechts unumgänglich, um in der heutigen Zeit Streitigkeiten unter verschiedenen Parteien zu verhindern. Ich finde es gut, dass dies im Gesetz von Niedersachsen genauestens festgelegt ist und somit Differenzen auch in der Zukunft gehemmt werden können.

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Ich weiß nicht, wie viele die verschiedenen Möglichkeiten des Grundstückserwerbs unterscheiden können; doch grundsätzlich kann man ein Grundstück nur auf zwei Arten erwerben: entgeltlich oder unentgeltlich.

Diese Varianten jedoch gliedern sich dann wieder in die landläufig bekannten Gepflogenheiten auf:
Beim entgeltlichen Erwerb kommt der Erwerb entweder durch ein Rechtsgeschäft oder durch den sogenannten Hoheitsakt zustande. Beim unentgeltlichen Erwerb unterscheidet man zwischen Rechtsgeschäft, Erbfall und originären Eigentumserwerb.

Meiner Meinung nach ist das Rechtsgeschäft mit entgeltlichem Erwerb, also zum Beispiel Kauf oder auf Basis eines Erbbaurechts, die gängigste Methode, zu einer Immobilie zu kommen. Hierbei kommen weiter in Betracht das Immobilienleasing oder auch ein Tauschgeschäft, diese Varianten sind aber in der Praxis eher ungebräuchlich.
Unter dem entgeltlichen Erwerb durch Hoheitsakt versteht sich zum Beispiel der Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung; aber auch die Fälle von Enteignung oder Baulandumlegung gehören dazu.

Beim unentgeltlichen Erwerb durch ein Rechtsgeschäft ist in aller Regel eine Schenkung gemeint. In der heutigen Zeit werden meiner Meinung nach Schenkungen aber immer seltener.

Wesentlich häufiger, um nicht zu sagen regelmäßig, tritt jedoch der Erwerb durch einen Erbfall auf. Der oder die Erben werden somit Eigentümer und können das Objekt (wenn es sich um eine Immobilie handelt und nicht nur um ein Grundstück) selbst bewohnen oder vermieten, oder es wieder veräußern.

In der Praxis hab ich noch nie gehört von einem originären Eigentumserwerb. Bei der angesprochenen Buchersitzung handelt es sich darum, dass man das Recht an (in diesem Fall) Immobilie erwirbt, wenn man 30 Jahre lang als unrechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch gestanden hat. Diese Variante halte ich für sehr unwahrscheinlich und mit großer Sicherheit ist sie zwar auf dem Papier präsent, aber in der Praxis nicht umsetzbar, denn vor dieser 30jährigen Frist der rechtmäßige Eigentümer wohl immer seinen Anspruch geltend machen wird.

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Die Bedeutung des Faktors Grundstückserschließung wird von vielen Käufern oftmals unterschätzt, dabei hat dies wesentlichen Einfluss auf den Kaufpreis sowie die Bebauung eines Grundstückes.

Ist ein Grundstück nicht erschlossen, darf es auch nicht bebaut werden – so ist es in den deutschen Gesetzestexten festgelegt worden. Es müssen aber verschiedene Kriterien erfüllt sein, damit ein Grundstück als erschlossen gilt. Die Anbindung an das öffentliche Straßennetz muss gewährleistet und die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser im erforderlichen Maß gesichert sein. Auch wenn nur ein Kriterium nicht erfüllt ist, wird das Grundstück als unerschlossen erklärt. Dabei muss man sich aber über die genauen Anforderungen einer jeden Gemeinde informieren, wie das Beispiel Abwasser belegt. Einige Gemeinden bestehen beim Hausbau auf die Trennung von Abwasser und Regenwasser, andere wiederum nicht.

Ist ein Grundstück bisher nicht erschlossen, kann der Eigentümer der Immobilie mit bis zu 90 Prozent an den Kosten beteiligt werden. Anteilige Kosten können auch bei der Straßenbeleuchtung, dem Telefon- oder Kabelnetz sowie bei Grünflächen fällig werden. Der potenzielle Käufer muss also genauestens darauf achten, ob es sich um ein erschließungskostenfreies Grundstück handelt. Ist dies gewährleistet, fallen keine zusätzlichen Kosten für eine Erschließung des Grundstückes an, aber der Preis müsste wesentlich höher liegen als bei einem unerschlossenen Grundstück.

Nur eine genaue Prüfung der Grundstücksbeschaffenheit verschafft in diesem Punkt Klarheit.

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