Sichere Immobilie

Sonderumlagen sind Ergänzungen eines Wirtschaftsplanes für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr, die in Form von weiteren zu zahlenden Beiträgen erhoben werden. Sie gehören somit zum Nachtragshaushalt.

Häufig werden Sonderumlagen im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentums- Gesetz ( WEG) gebracht, da sie dort sehr oft erhoben werden. Hier sind Sonderumlagen Zahlungen, die durch eine Eigentümerversammlung beschlossen und in der Regel dann erhoben werden, wenn für Reperatur- bzw. Instandhaltungsarbeiten nicht mehr genug Geld vorhanden ist. Die Ausführung der jeweiligen Wartungsarbeit muss dabei unvorhersehbar notwendig geworden sein. Die Zahlung muss dann von allen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft anteilig erfolgen. Der Sonderumlagenerhebung vorausgegangen muss eine Information darüber sein, was tatsächlich rechtlich beschlossen wurde, außerdem müssen die Auswirkungen der Sonderumlage geklärt sein.

Oft sind nicht alle Eigentümer bzgl. der Notwendigkeit einer Maßnahme einverstanden, weshalb auf Antrag Gerichte mit der Prüfung der Notwendigkeit einer Maßnahme betraut werden können. Sollte das Gericht feststellen, dass die Durchführung einer Maßnahme nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprach, wird die Sonderumlage für ungültig erklärt.

Dass zu den eigentlichen Bau- bzw. Reperaturmaßnahmen noch Anwalts- oder Beratungskosten hinzukommen können, ist dann gerechtfertigt, wenn die praktischen Umsetzungsarbeiten und die Beratungs- oder Anwaltskosten nicht mehr sauber getrennt werden können.

Vor Erhebung einer Sonderumlage ist zu klären, wann die Eigentümer vom Verwalter informiert werden, wie weit die Information gehen wird und worin die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verband zu sehen ist, sowie wann und wie hoch die Sonderumlagenforderung ausfallen wird.

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Bevor man sich eine Eigentumswohnung kauft, sollte man die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau lesen. Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt hinterlegt und ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. In der Teilungserklärung ist genau festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was Sondereigentum ist und auch Art und Umfang der Nutzung. Sie ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Bei den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen, die mindestens einmal im Jahr stattfinden, hat jeder Eigentümer in der Regel eine Stimme. Es gibt aber auch Abweichungen, wenn zum Beispiel gemäß Protokoll einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, die Stimmenanzahl nach Größe des Eigentumsanteils festzulegen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sind für alle Eigentümer bindend. Wenn man also eine Eigentumswohnung gekauft hat, dann stimmt man hiermit auch den Beschlüssen der letzten Eigentümerversammlungen zu. Für die Verwaltung von Eigentumswohnungen ist in der Regel eine Hausverwaltung zuständig.

Der Hausverwalter hat die Pflicht mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Das ist sozusagen das Parlament der Wohnungsbesitzer. Es werden hier Anliegen vorgebracht wie zum Beispiel die Höhe der monatlichen Rückstellungen für Instandhaltungen; einigen ist sie zu hoch, manche würden auch mehr zahlen. Braucht das gemeinschaftliche Treppenhaus einen neuen Anstrich? Muss am Haus etwas saniert werden? Über alle diese Belange wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt. Über manche Dinge muss einstimmig entschieden werden, bei anderen reicht aber auch der Mehrheitsbeschluss. Hier ist es wichtig die Protokolle und Beschlüsse der vorangegangenen Versammlungen zu kennen, damit man weiß ob ein Mehrheitsbeschluss ausreicht oder ob nur einstimmig beschlossen werden kann. Ist erst einmal eine Renovierung oder ein Bauvorhaben beschlossen worden, dann ist jeder Miteigentümer anteilig zur Zahlung verpflichtet. Ist die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend, dann muss jeder Miteigentümer den Anteil aus eigener Tasche zahlen.

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