Sichere Immobilie

Bevor man sich eine Eigentumswohnung kauft, sollte man die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau lesen. Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt hinterlegt und ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. In der Teilungserklärung ist genau festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was Sondereigentum ist und auch Art und Umfang der Nutzung. Sie ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Bei den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen, die mindestens einmal im Jahr stattfinden, hat jeder Eigentümer in der Regel eine Stimme. Es gibt aber auch Abweichungen, wenn zum Beispiel gemäß Protokoll einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, die Stimmenanzahl nach Größe des Eigentumsanteils festzulegen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sind für alle Eigentümer bindend. Wenn man also eine Eigentumswohnung gekauft hat, dann stimmt man hiermit auch den Beschlüssen der letzten Eigentümerversammlungen zu. Für die Verwaltung von Eigentumswohnungen ist in der Regel eine Hausverwaltung zuständig.

Der Hausverwalter hat die Pflicht mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Das ist sozusagen das Parlament der Wohnungsbesitzer. Es werden hier Anliegen vorgebracht wie zum Beispiel die Höhe der monatlichen Rückstellungen für Instandhaltungen; einigen ist sie zu hoch, manche würden auch mehr zahlen. Braucht das gemeinschaftliche Treppenhaus einen neuen Anstrich? Muss am Haus etwas saniert werden? Über alle diese Belange wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt. Über manche Dinge muss einstimmig entschieden werden, bei anderen reicht aber auch der Mehrheitsbeschluss. Hier ist es wichtig die Protokolle und Beschlüsse der vorangegangenen Versammlungen zu kennen, damit man weiß ob ein Mehrheitsbeschluss ausreicht oder ob nur einstimmig beschlossen werden kann. Ist erst einmal eine Renovierung oder ein Bauvorhaben beschlossen worden, dann ist jeder Miteigentümer anteilig zur Zahlung verpflichtet. Ist die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend, dann muss jeder Miteigentümer den Anteil aus eigener Tasche zahlen.

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Viele Menschen haben sich in wirtschaftlich guten Zeiten ein Eigenheim gekauft oder gebaut und sind nie auf die Idee gekommen, dass sie aufgrund von Arbeitslosigkeit ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen können.Doch was passiert in einem solchen Fall? Wie kann der Betroffene seine monatlichen Verpflichtungen mit Hartz IV bezahlen. Die Antwort ist schmerzvoll aber einfach, gar nicht.

Ein Hartz IV-Empfänger erhält rund 345 € für die Lebenshaltungskosten. Die Miete wird, wenn sie ihm Rahmen ist, von den Sozialämtern übernommen. Strom muss der Hartz IV-Empfänger selbst zahlen, lediglich für Gas bzw. für die Heizkosten gibt es was dazu.

345 € reichen knapp zum Leben. Von daher ist es sehr unwahrscheinlich, dass die notwendigen Raten bezahlt werden können. Es bleibt lediglich der Versuch, das geliebte Eigenheim zu verkaufen oder es wird versteigert.

Außerdem gibt es noch ein anderes Problem - das Sozialamt. Bei der Beantragung von Hartz IV müssen die finanziellen Verhältnisse offen gelegt werden, dazu zählt auch der Besitz eines Hauses. Oftmals wird von den Sozialhilfeempfängern verlangt, dass sie zuerst ihr Haus verkaufen sollen, bevor sie Hilfe zum Lebensunterhalt erwarten können.

Wenn also keine “Geldspritze” zu erwarten ist, wird es einem Hartz IV-Empfänger fast nicht möglich sein, das Haus weiter zu finanzieren.

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Wer aktuell ein Haus bauen, kaufen oder umschulden möchte, der hat eine gute Zeit abgepasst. Obwohl die Zinsen für Baukredite in den letzten Monaten wieder leicht angestiegen sind, kann man insgesamt doch noch von einem niedrigen und günstigen Zinsniveau sprechen.

Mitte 2007 fielen die Zinsen für Baufinanzierungen deutschlandweit erstmalig auf ein Niveau, dass es vielen Menschen sogar möglich machte, Bauspardarlehen mit einem Annuitätendarlehen abzulösen - eigentlich eine ziemlich paradoxe Sache, sind Bausparverträge doch eigentlich dafür gedacht, um niedrigere Zinsen als auf dem freien Markt zu bekommen.

Je besser sich die Wirtschaft ins Deutschland erholt, desto mehr wird die EZB auch den EURIBOR, den europäischen Leitzins in die Höhe schrauben. Generell ist dagegen ja auch nichts zu sagen - Baufinanzierungen werden dann allerdings auch teurer.
Auch wenn die FED, die us-amerikanische Zentralbank den Basiszinssatz gerade sehr überraschend extrem gesenkt hat, um auf die Immobilienkrise zu reagieren, wird die EZB diese Entwicklung wohl nicht nachmachen. Im Gegensatz zu der US Zentralbank ist die EZB nämlich einzig und alleine der Stabilität des Euro verpflichtet und diese ist so exzellent wie nie zuvor.

Für den Privatmenschen bedeutet das, dass mittelfristig wohl nicht mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist, Aktuell befinden wir uns noch auf einem ziemlich günstigen Zinsniveau, wie lange das allerdings noch anhält, ist mehr als fraglich.

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Ich weiß nicht, wie viele die verschiedenen Möglichkeiten des Grundstückserwerbs unterscheiden können; doch grundsätzlich kann man ein Grundstück nur auf zwei Arten erwerben: entgeltlich oder unentgeltlich.

Diese Varianten jedoch gliedern sich dann wieder in die landläufig bekannten Gepflogenheiten auf:
Beim entgeltlichen Erwerb kommt der Erwerb entweder durch ein Rechtsgeschäft oder durch den sogenannten Hoheitsakt zustande. Beim unentgeltlichen Erwerb unterscheidet man zwischen Rechtsgeschäft, Erbfall und originären Eigentumserwerb.

Meiner Meinung nach ist das Rechtsgeschäft mit entgeltlichem Erwerb, also zum Beispiel Kauf oder auf Basis eines Erbbaurechts, die gängigste Methode, zu einer Immobilie zu kommen. Hierbei kommen weiter in Betracht das Immobilienleasing oder auch ein Tauschgeschäft, diese Varianten sind aber in der Praxis eher ungebräuchlich.
Unter dem entgeltlichen Erwerb durch Hoheitsakt versteht sich zum Beispiel der Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung; aber auch die Fälle von Enteignung oder Baulandumlegung gehören dazu.

Beim unentgeltlichen Erwerb durch ein Rechtsgeschäft ist in aller Regel eine Schenkung gemeint. In der heutigen Zeit werden meiner Meinung nach Schenkungen aber immer seltener.

Wesentlich häufiger, um nicht zu sagen regelmäßig, tritt jedoch der Erwerb durch einen Erbfall auf. Der oder die Erben werden somit Eigentümer und können das Objekt (wenn es sich um eine Immobilie handelt und nicht nur um ein Grundstück) selbst bewohnen oder vermieten, oder es wieder veräußern.

In der Praxis hab ich noch nie gehört von einem originären Eigentumserwerb. Bei der angesprochenen Buchersitzung handelt es sich darum, dass man das Recht an (in diesem Fall) Immobilie erwirbt, wenn man 30 Jahre lang als unrechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch gestanden hat. Diese Variante halte ich für sehr unwahrscheinlich und mit großer Sicherheit ist sie zwar auf dem Papier präsent, aber in der Praxis nicht umsetzbar, denn vor dieser 30jährigen Frist der rechtmäßige Eigentümer wohl immer seinen Anspruch geltend machen wird.

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Wer sich für eine eigene Immobilie entscheidet, sollte sich vorab darüber informieren, welche laufenden Kosten in diesem Zusammenhang anfallen.

Bei einer eigenen Immobilie fällt beispielsweise eine Grundstückssteuer an. Wohnen mehrere Parteien in der eigenen Immobilie, wie es beispielsweise bei Gebäudekomplexen mit Eigentumswohnungen der Fall sein kann, können diese auch anteilig unter den jeweiligen Bewohnern aufgeteilt werden. In jedem Fall sind bei einer eigenen Immobilie Kosten für Wasser, Abwasser, Strom, Müllentsorgung und Straßenreinigung einzukalkulieren. Um hier Gebühren zu sparen, ist es lohnenswert eine Strompreisvergleich durchzuführen.

Dazu gesellen sich Aufwendungen für die Heizung, die je nach Betriebsart und Bedarf sehr unterschiedlich ausfallen können. Gerade bei Gasheizungen, die sehr kostenaufwändig sind, kann es sich rentieren mittels eines Gas-Preisvergleiches den billigsten Anbieter zu ermitteln. In manchen Fällen bietet sich gerade bei einem Eigenheim auch die Inbetriebnahme einer Solaranlage an. Empfehlenswert und gerade im Schadensfall von großem Nutzen, ist eine Gebäude- bzw. Hausratsversicherung. Während eine Gebäudeversicherung für Schäden am Haus selbst haftet, die Beispielsweise durch Brand, Wasserschäden, starken Wind oder auch Einbruch zustande kommen können, sichert eine Hausratversicherung das Inventar der Versicherten ab.

Gerade im Blick auf die Versicherungen ist durch einen Preisvergleich unter den Anbietern eine deutliche Ersparnis bei den laufenden Kosten der eigenen Immobilie zu erzielen. Einen wichtigen Aspekt stellen auch die laufenden Kosten da, die durch Instandhaltungsmaßnahmen an der eigenen Immobilie entstehen.

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Die Investition in eine Immobilie gehört unter anderem zu den wichtigen Bausteinen einer zusätzlichen Altersvorsorge. Doch ist der Kauf immer mit einem finanziellen Kraftakt verbunden.

Ziel der meisten Menschen ist, rechtzeitig bis zum Eintritt in den wohlverdienten Ruhestand schuldenfrei wohnen zu können. Wer keine Miete mehr zahlen muss, kann schneller die Verluste aus der geringer gewordenen gesetzlichen Rente ausgleichen.

Umso wichtiger ist es, ein finanzielles Fundament dafür zu schaffen. Ein geregeltes Einkommen gehört natürlich dazu, wenn die Raten bezahlt werden müssen. Gelegentlich kann der Darlehensnehmer aber auch über zusätzliche Einnahmen verfügen und möchte eine Sondertilgung vornehmen, um schneller schuldenfrei im eigenen Heim zu wohnen. Zu diesen zusätzlichen Einnahmen gehören unter anderem Erbschaften oder auch Verträge, die zur Auszahlung kommen.

Doch viele Banken spielen da nicht immer mit. Entweder werden Zinsaufschläge für die Sondertilgung verlangt, oder die Summe wird auf eine bestimmte Höhe begrenzt.

Wer aber dennoch seinen Weg in die Schuldenfreiheit verkürzen möchte, kann sich für ein Kombidarlehen entscheiden. Hierbei wird ein bestimmter Teil des Darlehens über ein gewöhnliches Annuitätendarlehen getilgt, das die Zinsen festgeschrieben hat. Ein weiterer Darlehensteil kann bei einem Kombidarlehen über variable Zinsen getilgt werden.

Alle drei Monate kann man dass zu sogenannten Zinsanpassungsterminen Geld in seine Hypothek einzahlen und flexibel über die Höhe der Summe entscheiden. Somit kann man eine kostenlose Sondertilgungsoption nutzen, ohne hierfür bezahlen zu müssen.

Doch besteht bei der Entscheidung zugunsten eines flexiblen Zinssatzes auch immer das Risiko einer Zinserhöhung. Dadurch kann sich das Darlehen verteuern, doch wer schnell reagiert, wechselt einfach in eine Darlehensvariante mit Festzinsbindung.

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Wer den Erfolg seiner Baufinanzierung planen will, darf nicht auf Vergleiche verzichten. Schließlich geht es um eine Anschaffung, die nicht nur der eigenen Altersvorsorge dienen soll, sondern für den Darlehensnehmer auch bezahlbar bleiben muss.

Wer da einen nicht realistischen Hintergrund wählt und die eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit überschätzt, muss mit finanziellen Engpässen sein Dasein fristen. Wer genau kalkuliert, schenkt jedem Hundertstel Prozent bei den Zinsen eine besondere Beachtung. Doch darf man nicht allein den Nominalzins betrachten, denn dieser besagt erst mal nicht viel. Zwar entscheidet dieser zusammen mit der Höhe der Tilgung über die letztendlich zu zahlende Monatsrate, doch sollte man eher den Effektivzins als wichtiges Vergleichskriterium wählen.

Wie in anderen Lebensbereichen auch, sind es oft die Nebenkosten, die für unangenehme Überraschungen sorgen. So auch bei der Immobilienfinanzierung. Der Nominalzins weist nicht diese Kreditnebenkosten aus, zu denen unter anderem eine Bearbeitungsgebühr, der Auszahlungsabschlag sowie Tilgungs- und Zinsverrechnungen gehören.

Doch wer mit Weitsicht vorgehen will, kann auch die Kalkulation mit dem Effektivzins nicht als einzig geltenden Faktor einsetzen, da es sogenannte Sonderposten gibt, die auch der Effektivzins nicht reflektiert.

Bereitstellungszinsen können dazu gehören, wenn es sich bei der Anschaffung von Wohneigentum um einen Neubau handelt. Bauträger fordern nicht die gesamte Darlehenssumme an. Je nach Baufortschritt sind dann Teilauszahlungen erforderlich wie auch zur Endabnahme. Da Banken Kapital an den Märkten aufnehmen müssen und dem Darlehensnehmer das Geld bereit stellen, werden die Zinsausfälle für nicht angeforderte Summen durch Bereitstellungszinsen ausgeglichen.

Einige Geldgeber verlangen gar Zuschläge für die einzelnen Teilsauszahlungen von ihren Kunden. Ergänzt werden diese Nebenkosten durch Kontogebühren und eventuelle Schätzkosten.

Wer die gesamte Summe des Bau- oder Kaufvorhabens erfahren möchte, sollte gezielt nach dem Effektivzins und allen Nebenkosten fragen. Erst dann machen Vergleiche unter verschiedenen Banken Sinn.

Zuguterletzt bleibt noch die Frage nach der Höhe der verbleibenden Restschuld am Ende der Zinsbindung. Erst wenn alle erforderlichen Erkenntnisse über die anfallenden Kosten und die Höhe des noch offenen Tilgunsbetrages bekannt sind, kann sich der Eigenheimbesitzer in spe auf den Weg machen und Konkurrenzangebote einholen.

Erfolg bei der Baufinanzierung verlangt schließlich Weitsicht und Kenntnis über alle erforderlichen Kriterien.

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Bei der Vereinbarung einer Baufinanzierung achtet nicht nur die Bank, sondern auch jeder Kreditnehmer darauf, dass diese langfristig finanzierbar ist. Verschiedene Umstände wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit oder Scheidung können jedoch dazu führen, dass die Kreditraten nicht mehr regelmäßig bezahlt werden können und die Finanzierung platzt.

Da bei fast allen Finanzierungen fürs Haus eine Grundschuld eingetragen wird, müssen Kreditnehmer nun mit der Zwangsversteigerung rechnen. Für viele geht dann ein Lebenstraum verloren.

Wenn ein solcher Fall eintritt, sollten Kreditnehmer in jedem Fall das Gespräch mit der Bank suchen. Jetzt einfach nicht mehr zu bezahlen und die Mahnungen der Bank zu ignorieren, helfen auf jeden Fall nicht weiter, denn nach erfolglosen drei Mahnungen bzw. wenn der Kreditnehmer mit 5% der Darlehenssumme in Verzug ist, wird die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben.

Aufgrund des neuen Verbraucherinsolvenzrechts sind viele Banken heute bereit, mit ihren Kunden über Tilgungsaussetzungen oder einer Reduzierung der Darlehensraten zu sprechen. Sofern eine Tilgungsaussetzung vereinbart wurde, bezahlt der Kunde nur noch die anfallenden Zinsen. Somit wird die monatliche Belastung deutlich reduziert, das Darlehen ggf. wieder finanzierbar. Durch diese Maßnahme wird zwar die Darlehenslaufzeit verlängert, sofern sich die Verdienstsituation jedoch gebessert hat, können unter Umständen Sondertilgungen geleistet werden.

Wenn aus realistischer Sicht eine Weiterführung der Finanzierung ausgeschlossen wird, sollten Kreditnehmer versuchen, das Haus über freie Makler selbst zu verkaufen, denn bei Zwangsvollstreckungen werden immer nur geringe Werte erzielt.

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Wenn man sich den aktuellen Niedrigzins ansieht und gleichzeitig den Ankündigungen einiger Experten Glauben schenken darf, dass in naher Zukunft mit einem Anstieg gerechnet werden muss, erweist sich eine Investition in die eigene Immobilie als ratsam.

Jetzt heißt es, die günstigen Konditionen über einen langen Zeitraum festzulegen und bei Finanzierungsgesprächen mit der Bank auf eine lange Zinsbindungsfrist zu bestehen. Nicht selten werden 20 Jahre und länger dafür gewählt, um sich den günstigen Zinssatz zu sichern.

Meist besteht nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld, die getilgt werden muss. Hatte sich der Darlehensnehmer beim Vertragsabschluss für viele Jahre gebunden, fällt diese nicht mehr hoch aus. Sollte sich das Zinsumfeld bis zur Anschlussfinanzierung ungünstig verändert haben, bereitet die Tilgung der Restschuld meist keine Probleme.

Anders sieht es nach einer kurzen Zinsbindung aus, die nur dann empfehlenswert ist, wenn recht bald mit einem Fallen der Bauzinsen gerechnet werden muss. Die in der Regel hohe Restschuld muss dann teuer innerhalb der Anschlussfinanzierung bis zum Laufzeitende “teuer” getilgt werden.

Doch der Darlehensnehmer, der sich beim Abschluss seiner Baufinanzierung für einen langen Zeitraum entschieden hatte, muss der Entwicklung in einer Niedrigzinsphase nicht tatenlos gegenüber stehen.

Hier hat der Gesetzgeber die rechtliche Handhabe geschaffen, aus einem Darlehensvertrag aussteigen zu können, der länger als zehn Jahre läuft. Doch müssen einige Voraussetzungen für diesen Ausstieg erfüllt werden. Das Darlehen sollte bereits zur Vollauszahlung gekommen sein und muss innerhalb einer festgesetzten Frist von meist sechs Monaten an die Bank zurück gezahlt werden.

Dann ist der geeignete Zeitpunkt für den Darlehensnehmer gekommen, seine Bank zu wechseln, um von günstigeren Konditionen profitieren zu können. Zumal gilt, dass ein Bankenwechsel problemlos verläuft, die erforderlichen Formalitäten von dem neuen Geldgeber übernommen werden und die Kosten dafür wesentlich geringer ausfallen als die Einsparungen durch günstige und neuer Offerten einer anderen Bank.

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Wer möchte nicht gern sein Mieterdasein beenden und gegen den Status eines Eigenheimbesitzers auswechseln?

Doch steht und fällt ein solches Vorhaben mit einer durchdachten Immobilienfinanzierung. Schließlich muss über die gesamte Laufzeit auch gewährleistet werden, die Raten zahlen zu können, ohne dass es zu finanziellen Schwierigkeiten kommt.

Die persönliche Lebenssituation und der finanzielle Spielraum gehören zu den wichtigen Voraussetzungen, um sicher finanzieren zu können. So kann niemand Patentrezepte liefern, da die individuellen Ziele des Darlehensnehmers unterschiedlich ausfallen.

Doch gilt die Höhe der noch aufzunehmenden Fremdmittel und der Zeitpunkt der angestrebten Schuldenfreiheit zu den Punkten, die Beachtung finden müssen. Heutzutage steht dem künftigen Eigenheimbesitzer eine Vielfalt an unterschiedlichen Finanzierungsprodukten zur Verfügung und wer sich da entscheiden muss, sollte seine persönlichen Ziele nicht aus den Augen verlieren. Zu wählen gilt es auch unter verschiedene Tilgungsformen, die ganz entscheidend eine Baufinanzierung beeinflussen.

Mit einem Abzahlungsdarlehen kann man mit fest vereinbarten Raten Rückzahlungen leisten, wobei die in einem Jahr gezahlten Zinsleistungen den bereits gezahlten Raten entspricht.

Der gern gewählte Klassiker unter den Hypothekendarlehen, das Annuitätendarlehen, bietet dem Darlehensnehmer Sicherheit durch festgelegte Monatsraten, die sich aus Zins- und Tilgungsleistungen zusammen setzen. Kontinuierlich wird dann getilgt, wodurch der Zinsanteil sinkt, während gleichzeitig der Tilgungsanteil um den eingesparten Zinsbetrag ansteigt.

Ein endfälliges Darlehen empfiehlt sich dem Darlehenstyp, der erst am Ende der Laufzeit den Kredit zurück zahlen möchte. Die sonst fälligen Tilgungsbeträge werden nicht an den Geldgeber gezahlt, sondern in einen Kapitalaufbau investiert, wie eine Versicherung oder Investmentfonds.

Möglich ist auch, zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz zu wählen. Eine Kombination daraus bietet das Kombidarlehen, das empfehlenswert für all diejenigen ist, die neben festen Bezügen auch noch über zusätzliche Einnahmen verfügen. Ein Darlehensteil wird dann mit Festzinsbindung und ein weiterer mit flexiblen Zinsen vereinbart, um Sondertilgungsoptionen nutzen zu können.

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