Sichere Immobilie

Alles wird teurer - auch der Hausbau. Kein Wunder also, dass immer mehr Bauherren ins günstige Ausland ausweichen, anstatt deutsche Handwerker zu beschäftigen. Hier tut sich besonders Polen hervor - durch offene Grenzen, die relative Nähe und natürlich die billigeren Arbeitskräfte scheint das Land gut geeignet, die eigenen Bauvorhaben verwirklichen zu lassen.

Der polnische Markt für Fertighäuser scheint momentan zu boomen - immer mehr Deutsche bestellen im günstigen Ausland. Ob Bungalow, Reihenhaus oder Landhaus - die Hersteller versprechen “deutsche Qualität”, gefertigt zu “polnischen Preisen”, termingerechte, schlüsselfertige Abgabe - nur noch das Fundament muss wegen der Gesetzeslage von einer deutschen Firma gegossen werden.

Doch die Meinungen über die Qualität der polnischen Fertighäuser sind geteilt. Im Hinterkopf schwebt da auch noch das Klischee, dass die polnische Arbeit nur so günstig ist, weil an allen Ecken und Enden mit wichtigem gespart wird oder gar schwarz gearbeitet und geklaut wird.

Allerdings hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass Fertighäuser aus Polen, was die Qualität angeht, durchaus mit vergleichbaren deutschen oder anderen internationalen Produkten mithalten können.

Doch ist die Qualität nicht alles - selbst in Fernsehdokumentationen sieht man oft genug, dass es zu Lieferschwierigkeiten kommt. Teile des Hauses können beim Transport beschädigt oder nicht termingerecht ausgeliefert werden, weil die Produktion zu langsam voran geht. Das zu beschaffene Baugeld ist für die Häuser aus Polen in jedem Fall geringer, klar, dass da manchmal am falschen Ende gespart wird.

Letztendlich bleibt es jedem selbst überlassen, wo er sein Fertighaus bauen lässt. Schließlich kann auch bei deutschen Firmen einiges daneben gehen. Allerdings sollte ab und zu eine persönliche Kontrolle erfolgen - etwas, das beim “traditionellen” Hausbau sowieso selbstverständlich ist. So kann man selbst sicherstellen, dass alle Arbeiten sorgfältig erledigt werden.

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Förderdarlehen dienen als politisches Instrument um sozial Schwachen eine Kreditfinanzierung zu ermöglichen oder für die Gesellschaft sinnvolle Projekte voranzutreiben.

Dabei reicht das Spektrum der Förderdarlehen von Studentenkrediten über Baufinanzierungen bis hin zu Entwicklungsprojekten oder Investitionshilfen bei Unternehmensneugründungen. Durch das breite Spektrum entsteht auch eine große Zielgruppe, die als potentielle Kreditnehmer auftreten können. Anbieter von Förderdarlehen sind in Deutschland vor allem die Landesbanken bzw. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kfW).

Häufig werden Förderdarlehen im Rahmen einer Baufinanzierung in Anspruch genommen. Dabei sind die Kreditnehmer Privatpersonen. Der Anspruch darauf teilt sich in 2 Gruppen auf. Einerseits sozial Schwache bei denen die zinsgünstige Baufinanzierung zur Alterssicherung beitragen soll. Andererseits Privatpersonen, die ein gesellschaftlich sinnvolles Bauvorhaben beginnen möchten. Hier fördert beispielsweise die KfW hauptsächlich ökologische Bauprojekte (CO2-Gebäudesanierungsprogramm, ökologisch Bauen) oder Bauherren, die sich durch den Bau an eine Wohngenossenschaft anschliessen möchten. Ausgeschlossen ist hierbei aber der Mietkauf. Dieses Programm wird angeboten um der wachsenden Anzahl ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt entgegenzuwirken.

Prinzipiell gilt dass bei der Ausgestaltung der Finanzierung nur die entstandenen Mehrkosten, verglichen mit einem konventionellen Projekt, über einen reduzierten Zinsatz übernommen werden. Es liegt daher in der Natur der Sache, dass Förderdarlehen kaum einen wirtschaftlichen Zugewinn ergeben. Beispielsweise werden bei Energiesparprojekten über den verringerten Zinsatz und einem Maximalbetrag von 50.000 Euro die Mehrkosten für eine verbesserte Dämmung finanziert. Die Antragstellung erfolgt in den meisten Fällen über die Hausbank. Dadurch empfiehlt sich bei Baufinanzierungsprojekten eine begleitende individuelle Betreuung durch den Finanzberater des eigenen Kreditinstituts schon zu Beginn der Planung in Anspruch zu nehmen um sich dann für oder gegen ein Darlehen zu entscheiden. Oft werden auch durch den Konkurrenzdruck auf dem Markt vergleichbar günstige Darlehen von seiten Privater Kreditinstitute angeboten.

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Ein heikles Thema und immer wieder Grund für Streitigkeiten, das Thema Schönheitsreparaturen.
Nicht immer sind die in den Mietverträgen (Formularverträgen) enthaltenen Klauseln rechtens und wurden
daher schon öfters von den Gerichten für unwirksam erklärt.
Dazu einige Beispiele:

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Rolläden ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden instand zu setzen.
2. Parkettfußböden sind abzuschleifen und zweimal zu versiegeln.
3. Das Aufstellen von Gegenständen, Fahrrädern oder Kinderwagen in Gängen oder auf Treppen ist nicht erlaubt.
4. Der Mieter ist verpflichtet, die Fenster einmal jährlich durch eine Fachfirma warten zu lassen.
5. Der Mieter wird bei Auszug die Wohnung renovieren, unabhängig davon, wann die letzte Renovierung stattfand.
6. Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen beim Einzug, während der Mietdauer und bei Auszug zu leisten.
7. Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter während der Mietdauer auf seine Kosten.
Es gilt folgender Fristenplan: Küche und Bad alle zwei Jahre, die sonstigen Räume alle vier Jahre.
8. Schönheitsreparaturen müssen immer von einem Fachmann ausgeführt werden.

Das nur ein kleiner Auszug unwirksamer Klauseln.

Zum Beispiel erklärte das Kölner Landgericht, dass der Mieter selbst nach Nutzung der Wohnung von mehr als zehn Jahren - trotz der im Mietvertrag vorgesehenen Übernahme der Schönheitsreparaturen für Küche, Bad und WC alle zwei und die sonstigen Räume alle vier Jahre - weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.
Ausnahme: Lediglich von ihm schuldhaft verursachte Beschädigungen muss er beheben. Um das im Vorfeld zu entgehen, sollte man bereits bei der Wohnungsübergabe auf vorhandene Schäde achten und sie protokollieren.

Erwähnt sei auch noch, das generelle Verbot Haustiere zu halten, den Mieter nach richterlicher Rechtsprechung unangemessen beteiligt und dementsprechend unwirksam ist.

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Eine richtige Wohnungsübergabe beginnt mit dem Einzug des Mieters. Ein korrektes Übergabeprotokoll gehört unbedingt als Anhang zum Mietvertrag.
Mieter und Vermieter begehen die Wohnung vor dem Einzug. Alle Details, selbst der kleinste Mangel muss im Protokoll vermerkt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein geringer Mangel evt. wegen Nichtigkeit nicht ausgebessert wird. Selbst der Kratzer am Fenster, oder an der Tür ist zu protokollieren. Danach unterschreiben Vermieter und Mieter das Protokoll.
Der Mieter muss wissen, dass er beim Auszug für alles, was nicht aufgeschrieben wurde bezahlt. Oft sind in der neuen Wohnung noch keine Glühlampen vorhanden, so dass bestimmte Mängel erst bei Licht sichtbar werden. Hier muss der Mieter selbst aktiv werden und evt. sogar provisorische Beleuchtung anbringen. Alle mit vermieteten elektrischen Geräte sollten auf Funktionsfähigkeit geprüft werden. Zur Wohnungsübergabe gehören auch alle Nebenräume und der PKW Stellplatz.
Nur wer vom Einzug ein ordentliches Übergabeprotokoll besitzt, kann beim Auszug auf seine Mietkaution hoffen.
Die Wohnung muss sauber und leer übergeben werden. Alle Einbauten, die ohne Genehmigung des Vermieters erfolgen sind zurück zu bauen.
Alles was durch normalen Gebrauch verschlissen ist, muss der Mieter nicht ersetzen. Unsachgemäße Behandlung der Mietsache muss er bezahlen.
Das Übergabeprotokoll beim Auszug muss genauso sorgsam angefertigt werden, wie beim Einzug. Wenn der Vermieter nicht selbst die Wohnung abnimmt, sollte der Beauftragte eine Vollmacht besitzen.
Beim Auszug ist es sinnvoll, wenn die Übergabe einige Tage vor der Beendigung des Mietvertrages erfolgen. Bei kleineren Beanstandungen kann in dieser Zeit problemlos nachgebessert werden. Erfolgt die Übergabe am letzten Tag und es kommt zu Beanstandungen, kann der Vermieter einen weiteren Monat Miete verlangen. Es ist auch sinnvoll, wenn bei kleineren Mängeln der übrige Teil der Wohnung abgenommen wird. Nach der Mängelbeseitigung geht es dann nur noch um die Abnahme der beseitigten Mängel.

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Was führt die Menschen eigentlich dazu sich derart negativ mit seinen Nachbarn auseinander zu setzen, wie dies in einigen Fällen bereits durch die Medien und die Presse ging. Nahezu jede dritte Nachbarschaft ist von kleinen Streitigkeiten bis hin zu Fällen die vor dem obersten Gericht landen, gespickt.

Doch darf dies so seinen Lauf nehmen? Was kann man tun um das tägliche “Miteinander” zu besänftigen? Sicherlich ist die allerbeste Sache, die einem Hausbesitzer oder eben einem Mieter bleibt: immer offen und ehrlich zu sein. Wer in Ruhe und in Frieden vor sich hinleben möchte, ohne mit den Nachbarn anzuecken, sollte sich bereits beim Einzug, beispielsweise nach dem Kauf oder einer Zwangsversteigerung einer Immobilie mit einer kleinen Aufmerksamkeit bei den dortigen Nachbarn vorzustellen und darauf hin zu weisen, dass wenn einmal etwas nicht so ganz nach deren Vorstellungen laufen würde, dass die Nachbarn dann auf die neu hinzu gezogenen zukommen sollten und um ein Gespräch über die anliegende Sache zu bitten. Daraufhin kann man sich zu einem klärenden Gespräch einigen und eine gute Lösung für das Problem finden. Der deutschlandweit bekannte Nachbarschaftsstreit der durch Moderator und Entertainer Stefan Raab in seiner Show TV Total präsentiert wurde und unter dem Titel “Maschen - Draht - Zaun” die Runde machte, gilt als Beispiel für ein völlig unkorrektes Verhalten von beiden Parteien.

Wenn Sie bereits nach dem Einzug alles möglichst richtig angegangen haben, werden Sie sicherlich die ersten Bögen mit mitunter schwierigen Nachbarn haben glätten können. Seien Sie immer offen für ein Gespräch, geben Sie auch einmal nach und diskutieren Sie, wenn tatsächlich nötig, mit wertvollen und sinnvollen Argumenten, die eine klare Meinung und Position vertreten. Dann wird der Nachbarschaftsstreit auch gar nicht erst derart eskalieren können, so wie man es von Monat zu Monat in den Medien hört und - auf Grund der Distanz - noch darüber schmunzeln kann.

Sollte dennoch kein friedliches Zusammenleben möglich sein, sollte man ernsthaft über einen Umzug nachdenken, denn nichts ist schlimmer, als ein Nachbarschaftsstreit

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Ab dem 1.Juli 2008 gilt in Deutschland die Vorlage eines Energiepasses beim Verkauf eines Wohnhauses oder einer Wohnung, beziehungsweise bei Vermietung des Hauses oder einer Wohnung als rechtlich verpflichtend. Wohnt man selbst in dem Haus oder der Wohnung benötigt man keinen Energiepass.

Es existieren zwei Varianten: Der bedarfsorientierte und der verbrauchsorientierte Ausweis. Beim bedarfsorientierten Ausweis wird der tatsächliche Zustand der Immobilie beurteilt, sprich: Wie gut ist die Dämmung des Hauses oder welche Materialien wurden dafür verwendet. Beim verbrauchsorientierten Ausweis werden die realen Energieverbrauchsdaten der vergangen Jahre zugrunde gelegt und miteinander verglichen.

Somit dürften die Kosten für einen verbrauchsorientierten Energiepass günstiger ausfallen als bei einem bedarfsorientierten Ausweis. Allerdings wird die erste Variante mehr über den tatsächlichen Zustand des Hauses aussagen und somit wesentlich informativer für beide Seiten sein. Die Energiepässe können von Schornsteinfegern, Ingenieure, Ingenieurbüros oder Handwerkern ausgestellt werden.

Der Energiepass kann außerdem auch der eigenen Kontrolle des Hauses oder der Wohnung dienen. Eine freiwillige Bestandsaufnahme des Energieverbrauches und somit der Qualität des Hauses oder der Wohnung können finanzielle Vorteile bringen, indem Energiesparpotenzial aufgezeigt werden kann. Insofern halte ich den Energiepass für eine gute Sache.

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Wer den Traum vom eigenen Zuhause hat, bisher aber kein Kapital ansparen konnte um sich eine Immobilie zu kaufen oder durch andere Gründe keinen Kredit von einer Bank kommt, hat dennoch eine Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben und zwar durch den Mietkauf.

Neben den bereits behandelten Nachteilen bietet ein Mietkauf den Vorteil, dass keine Bonitätsauskünfte nötig sind wie bei üblichen Immobilienkrediten. Der Mietkauf ist mit einer Ratenzahlung oder einem Leasing zu vergleichen. Bei dem Mietkauf vereinbart der Vermieter mit dem Mieter einen bestimmten Kaufpreis, der zu einem festgelegten Zeitpunkt abgezahlt werden muss. Der Mieter zahlt bis zu diesem Zeitpunkt seine monatlichen Miete. Diese wird dem Kaufpreis angerechnet.

Ein großer Vorteil besteht darin, dass der Mieter durch seine monatliche Miete eine Immobilie erwirbt ohne dafür einen Kredit aufnehmen zu müssen.

Mein Fazit lautet daher, dass der Mietkauf all denjenigen zu empfehlen ist, die keine nötigen Mittel für einen sofortigen Kauf zu Verfügung haben oder für diejenigen die keinen Kredit von einer Bank erhalten und auch für Menschen, die bei einer Finanzierung über eine Bank beziehungsweise generell beim Hauskauf steuerliche Nachteile haben würden.

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Sonderumlagen sind Ergänzungen eines Wirtschaftsplanes für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr, die in Form von weiteren zu zahlenden Beiträgen erhoben werden. Sie gehören somit zum Nachtragshaushalt.

Häufig werden Sonderumlagen im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentums- Gesetz ( WEG) gebracht, da sie dort sehr oft erhoben werden. Hier sind Sonderumlagen Zahlungen, die durch eine Eigentümerversammlung beschlossen und in der Regel dann erhoben werden, wenn für Reperatur- bzw. Instandhaltungsarbeiten nicht mehr genug Geld vorhanden ist. Die Ausführung der jeweiligen Wartungsarbeit muss dabei unvorhersehbar notwendig geworden sein. Die Zahlung muss dann von allen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft anteilig erfolgen. Der Sonderumlagenerhebung vorausgegangen muss eine Information darüber sein, was tatsächlich rechtlich beschlossen wurde, außerdem müssen die Auswirkungen der Sonderumlage geklärt sein.

Oft sind nicht alle Eigentümer bzgl. der Notwendigkeit einer Maßnahme einverstanden, weshalb auf Antrag Gerichte mit der Prüfung der Notwendigkeit einer Maßnahme betraut werden können. Sollte das Gericht feststellen, dass die Durchführung einer Maßnahme nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprach, wird die Sonderumlage für ungültig erklärt.

Dass zu den eigentlichen Bau- bzw. Reperaturmaßnahmen noch Anwalts- oder Beratungskosten hinzukommen können, ist dann gerechtfertigt, wenn die praktischen Umsetzungsarbeiten und die Beratungs- oder Anwaltskosten nicht mehr sauber getrennt werden können.

Vor Erhebung einer Sonderumlage ist zu klären, wann die Eigentümer vom Verwalter informiert werden, wie weit die Information gehen wird und worin die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verband zu sehen ist, sowie wann und wie hoch die Sonderumlagenforderung ausfallen wird.

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Überall im Internet werben Verkäufer mit dem Angebot Mietkauf.

Vor allem Familien mit eher kleinem Geldbeutel soll dadurch der Weg in das Eigenheim ermöglicht werden. Doch oft führt das direkt in eine Sackgasse aus Schulden. Wenn man sich für diese Option interessiert, sollte man also aufpassen.

Erstmal wird häufig verschwiegen, wie der konkrete Zeitraum aussieht, indem der Mietkauf stattfinden soll.
Nehmen wir an, Sie interessieren sich für ein Haus mit Grundstück für 120.000 € und der Verkäufer bietet Ihnen an, die Summe über Mietkauf zu finanzieren. Sie sollen monatlich 600 € Miete zahlen und 400 € davon werden dann immer vom Kaufpreis abgezogen. Hört sich erst mal toll an, oder?

Was der Verkäufer zunächst verschweigt: Der „Mietkauf“ soll über 5 Jahre gehen. Dann hätten Sie aber gerade mal 24.000 € abbezahlt. Dann bleibt noch ein Restbetrag von 96.000 €, der dann nach den 5 Jahren auf einmal fällig wird.

Doch woher soll die Familie so viel Geld auf einmal nehmen? Wenn Sie auch diese Bedenken haben, dann lassen Sie sich bloß nicht einreden, dass in fünf Jahren alles ganz anders aussehen wird und Sie bis dahin ja bestimmt eine bessere Arbeit haben. All diese Aussagen dienen nur dazu, um Sie zum Kauf zu bewegen. Vielleicht geht es Ihnen in 5 Jahren besser, aber vielleicht auch nicht.

Noch eine weitere Tatsache spricht ganz eindeutig gegen den Mietkauf: Die offizielle Warnung vom Deutschen Mieterschutzbund.

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Immobilien sind nach wie vor eine beliebte Kapitalanlage. Vor allem in größeren Städten wie etwa Frankfurt bieten sie Sicherheit, kontinuierliche Erträge aus Mieteinnahmen sowie einen Inflationsschutz.
Wer für den Kauf seiner Immobilien Frankfurt wählt, sollte sich vorher jedoch über die Lage sowie die dortige Vermietungsquote informieren. Nur wenn die Vermietung gesichert ist, kann langfristig Rendite aus den Immobilien erzielt werden.

Daher ist für Immobilien Frankfurt auch der jeweilige Mietspiegel wichtig, denn dieser ist nur in einigen Stadtteilen hoch, in anderen Teilen der Stadt wiederum können nur geringe Mietpreise erzielt werden.
Wer für den Standort seiner Immobilien Frankfurt ausgesucht hat, sollte sich an einen hier tätigen Makler wenden, um ein passendes Objekt zu finden.

Das Eigentum an Immobilien erwirbt man durch einen Kaufvertrag, der beim Notar geschlossen wird, bzw durch eine Versteigerung. Im Zuge dieses Vertrages kann man gleichzeitig eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, um den Übergang des Eigentums bereits anzuzeigen. So können die Immobilien nicht an einen anderen Investor zwischenzeitlich verkauft werden.

Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, kann der Investor seine Immobilien nach Wunsch renovieren, um sie schnellst möglich vermieten zu können.

Das eigentliche Recht an Immobilien geht aber erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch über.
Die Geldanlage in Immobilien wird ab 2009 sogar noch interessanter, denn dann wird die neue Abgeltungssteuer eingeführt, wonach auf Veräußerungsgewinne und Kapitalerträge pauschal 25% Steuern abgeführt werden müssen.

Immobilien bleiben von dieser Regelung jedoch ausgenommen. Die Mieterträge müssen weiter im Rahmen der Einkommenssteuererklärung angegeben und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Sofern aus dem Verkauf eines Objektes ein Kursgewinn erzielt wird, ist dieser nach Ablauf von 10 Jahren sogar komplett steuerfrei.
Weiterhin ist es nach wie vor möglich, Zinsaufwendungen für Darlehen, die zur Renovierung aufgenommen wurden, den Mieterträgen gegenzurechnen.

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