Sichere Immobilie

Es ist ein Thema, das momentan viele Mieter interessiert - vor allem seit dem Gerichtsentscheid zu Schönheitsreparaturen. In dem Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) wurden die Mietrechte deutlich gestärkt.

Das Urteil (Az: VIII 316/06) von 2006 hat schon vielen Mietern das Leben erleichtert - vor allem beim Auszug. Demnach sind die Regelungen im Mietvertrag, die den exakten Renovierungsbedürfnissen des Vermieters entsprechen, unwirksam. Solche Schönheitsreparaturen müssen nicht, wie in vielen Miet-Verträgen beschrieben, alle Jahre ausgeführt werden.

Darunter fallen vor allem Maler-Arbeiten, die in bestimmten Räumen zu bestimmten Zeiten und nach Vorgabe des Vermieters zu erledigen sind. Auch wenn der Vermieter droht, einen Maler auf Kosten der Mieter zu engagieren, ist der Vertragsgegenstand unwirksam.

Schönheitsreparaturen sind in detaillierter Vorgabe unwirksam

Das betrifft nicht nur die Wohnung, sondern auch den Balkon oder die Terrasse. Eine solche Bestimmung würde den Mieter unangemessen benachteiligen und ist damit nicht gültig. Das Mietrecht wurde dahingehend erheblich gestärkt.

Nach Maßgabe des BGH sind alle Renovierungsklauseln - vom Zustand der Wohnung - vor allem beim Auszug ohne Relevanz.  Angaben, wie fachgerechte Renovierung - die meist detailliert vorgegeben sind - sind auch unwirksam, wenn man den Vertrag nach dem Urteil unterschrieben hat.

Der zur Miete Wohnende muss nur die Schäden beseitigen, die nicht durch Abnutzung, sondern durch Verschulden des Mieters entstanden sind.

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Manches muss man einfach ertragen. In diesem Fall den Einbau der Fernwärme. Eine Mieterin wehrte sich dagegen und verlor vor Gericht.

In einem Mehrfamilienhaus in Berlin hatte die Eigentümerin die energiearme Fernwärme installieren lassen, denn bis zu diesem Zeitpunkt wurde das Haus durch eine Gasetagenheizung gewärmt, die im Verbrauch etwas teuer ist.

Auch wenn die Baustelle nervt, wenn man damit Energie sparen kann, muss man den Einbau dulden.

Doch die Bauarbeiten waren der Mieterin wohl etwas zu viel und so verklagte sie die Vermieterin auf Unterlassung.  Die Klage ging bis zum Bundesgerichtshof und dort wurde der Vermieterin Recht gegeben.

Die Mieter müssen dies dulden, da damit Energie gespart werden kann. Dabei ist der Energieverbrauch der Vermieterin relevant, nicht was letztlich beim Mieter an Einsparungen ankommt. Und dies, so die Richter, sei bei der sparsameren Kraft-Wärme-Kopplung der Fall.

Dabei sind die Mieter aber nicht völlig schutzlos. Gäbe es unzumutbare Härten für den Mieter, wie eine dramatische Erhöhung der Miete oder der Nebenkosten, so hätte der Schutz des Mieters Vorrang.

Das Urteil des BGH hat das Aktenzeichen:  VIII ZR 275/07.

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die Abrechnung der Nebenkosten darf keine Pauschalbeträge für die Tätigkeiten des Hausmeisters enthalten. Seit diesem Jahr ist leidige Thema um den Hausmeister geklärt. 

Mit einer Pressemitteilung des Mieterschutzbundes Recklinghausen vom 18. Juli 2008 bekamen viele Hausverwaltungen vermutlich etliche Reklamationen bezüglich der Nebenkostenabrechnung. Wichtig ist, dass genau aufgeschlüsselt wird, was der Hausmeister denn tut und vor allem was genau dem Mieter in Rechnung gestellt wurde. Das ist geltendes Mietrecht.

Allem voran darf den Mietern die Verwaltungsarbeiten des Hausmeistern nicht pauschal berechnet werden, so urteilte das Gericht. In dem Fall mit dem Aktzenzeichen VIII ZR 27/07 sollte geklärt werden, was in der “zweite Miete”, so der Volksmund, also die Nebenkosten, aufgelistet werden muss. weiterlesen »

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Jeder hat sich schon mal über seinen Nachbarn geärgert. Die Party, das laute Mitsingen oder die nächtliche Hygiene. In Großstädten muss man so einiges über sich ergehen lassen.

Doch was ist erlaubt und was nicht. Generell gilt, dass die Ruhezeiten von 22 Uhr bis 7 Uhr sind. Hier ist ein gewisses Leisetreten angesagt. Darüber hinaus gibt es die Mittagsruhe, die mit regionalem Unterschied zwischen 12 und 15 Uhr liegt. In diesen Ruhestunden sollten Lärmbelastungen wie zum Beispiel auch Garten- und Bauarbeiten vermieden werden.

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Nicht alle, die sich für Immobilien interessieren, wohnen selbst in einer.

Heutzutage ist es immer üblicher, in Häusern oder Wohnungen zur Miete zu leben. Schließlich ist die Welt global - es kann schnell passieren, dass man sich durch Job und andere Umstände gezwungen sieht, umzuziehen.

Damit die Rechte der Mieter ausreichend geschützt sind, existiert in Deutschland der Deutsche Mieterbund e.V. Diesem muss man beitreten und Beiträge zahlen, um die leistungen in Anspruch nehmen zu können. Man kann in dringenden Fällen auch auf der kostenpflichtigen (und mit 2 Euro pro Minute extrem teuren) Servicehotline anrufen und sich da Beratung besorgen.

Als Mitglied des Mieterbundes bekommt man Unterstützung in allen Rechtsfällen, in denen es um das Verhältnis Mieter-Vermieter geht. Da sitzen Leute, die jahrelange Erfahrung in diesen Dingen haben. Meistens hat jeder der dem Dachverband untergeordneten 15 Mietervereine auch seinen eigenen Anwalt, der sich auskennt. Natürlich ist eine Mitgliedschaft im Mieterbund keine Garantie auf den günstigen Ausgang eines Prozesses oder Streits, doch hilft es ungemein, sein Problem mit besser informierten Gleichgesinnten besprechen zu können.

Gerade, wenn man plant, sein Mietverhältnis über eine lange Zeit vertraglich festzulegen oder sich mit dem verfrühten Ausstieg aus einem Mietvertrag herumschlägt, lohnt ein Beitritt in den Mieterbund in jedem Fall.

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Die Wohnungsanzeige klang viel versprechend. Die Größe stimmt und die Monatsmiete ist auch im Rahmen. Alles könnte so schön sein, die Wohnung scheint perfekt, wenn da nicht ein Haken an der Sache wäre.

Schaut man bei dem Kleingedruckten dann doch mal genauer hin, dann findet man gelegentlich das Wort Provision. Was mit einer Kaution gemeint ist, mag vielen einleuchten, aber eine Provision fällt zu Lasten der Mieter oder Käufer. Im Gegensatz zur Kaution bekommt man diese nicht - meist nur einen gewissen Anteil - beim Auszug zurück, sondern fließt direkt in die Taschen des Vermieter oder Wohnungsbaugesellschaften.

Es gibt keinen festgelegten Preis für eine Provision, sehr zum Ärgernis der neuen Bewohner. Der eigentliche Rahmen für Provisionen variiert zwischen 2-3 Kaltmieten, die dann meist zusätzlich zur Kaution hinzukommt. Will man etwas anmieten und der Eigentümer besteht auf eine Provision, kann man sich kaum dagegen wehren und ist der Willkür ausgesetzt. Man sieht das als Vermittlungsgebühr an, obwohl es nicht gerechtfertigt ist. Besser ist man bei einem privaten Vermieter beraten, denn diese erheben äußerst selten diese Gebühr.

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Ein heikles Thema und immer wieder Grund für Streitigkeiten, das Thema Schönheitsreparaturen.
Nicht immer sind die in den Mietverträgen (Formularverträgen) enthaltenen Klauseln rechtens und wurden
daher schon öfters von den Gerichten für unwirksam erklärt.
Dazu einige Beispiele:

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Rolläden ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden instand zu setzen.
2. Parkettfußböden sind abzuschleifen und zweimal zu versiegeln.
3. Das Aufstellen von Gegenständen, Fahrrädern oder Kinderwagen in Gängen oder auf Treppen ist nicht erlaubt.
4. Der Mieter ist verpflichtet, die Fenster einmal jährlich durch eine Fachfirma warten zu lassen.
5. Der Mieter wird bei Auszug die Wohnung renovieren, unabhängig davon, wann die letzte Renovierung stattfand.
6. Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen beim Einzug, während der Mietdauer und bei Auszug zu leisten.
7. Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter während der Mietdauer auf seine Kosten.
Es gilt folgender Fristenplan: Küche und Bad alle zwei Jahre, die sonstigen Räume alle vier Jahre.
8. Schönheitsreparaturen müssen immer von einem Fachmann ausgeführt werden.

Das nur ein kleiner Auszug unwirksamer Klauseln.

Zum Beispiel erklärte das Kölner Landgericht, dass der Mieter selbst nach Nutzung der Wohnung von mehr als zehn Jahren - trotz der im Mietvertrag vorgesehenen Übernahme der Schönheitsreparaturen für Küche, Bad und WC alle zwei und die sonstigen Räume alle vier Jahre - weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.
Ausnahme: Lediglich von ihm schuldhaft verursachte Beschädigungen muss er beheben. Um das im Vorfeld zu entgehen, sollte man bereits bei der Wohnungsübergabe auf vorhandene Schäde achten und sie protokollieren.

Erwähnt sei auch noch, das generelle Verbot Haustiere zu halten, den Mieter nach richterlicher Rechtsprechung unangemessen beteiligt und dementsprechend unwirksam ist.

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Eine richtige Wohnungsübergabe beginnt mit dem Einzug des Mieters. Ein korrektes Übergabeprotokoll gehört unbedingt als Anhang zum Mietvertrag.
Mieter und Vermieter begehen die Wohnung vor dem Einzug. Alle Details, selbst der kleinste Mangel muss im Protokoll vermerkt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein geringer Mangel evt. wegen Nichtigkeit nicht ausgebessert wird. Selbst der Kratzer am Fenster, oder an der Tür ist zu protokollieren. Danach unterschreiben Vermieter und Mieter das Protokoll.
Der Mieter muss wissen, dass er beim Auszug für alles, was nicht aufgeschrieben wurde bezahlt. Oft sind in der neuen Wohnung noch keine Glühlampen vorhanden, so dass bestimmte Mängel erst bei Licht sichtbar werden. Hier muss der Mieter selbst aktiv werden und evt. sogar provisorische Beleuchtung anbringen. Alle mit vermieteten elektrischen Geräte sollten auf Funktionsfähigkeit geprüft werden. Zur Wohnungsübergabe gehören auch alle Nebenräume und der PKW Stellplatz.
Nur wer vom Einzug ein ordentliches Übergabeprotokoll besitzt, kann beim Auszug auf seine Mietkaution hoffen.
Die Wohnung muss sauber und leer übergeben werden. Alle Einbauten, die ohne Genehmigung des Vermieters erfolgen sind zurück zu bauen.
Alles was durch normalen Gebrauch verschlissen ist, muss der Mieter nicht ersetzen. Unsachgemäße Behandlung der Mietsache muss er bezahlen.
Das Übergabeprotokoll beim Auszug muss genauso sorgsam angefertigt werden, wie beim Einzug. Wenn der Vermieter nicht selbst die Wohnung abnimmt, sollte der Beauftragte eine Vollmacht besitzen.
Beim Auszug ist es sinnvoll, wenn die Übergabe einige Tage vor der Beendigung des Mietvertrages erfolgen. Bei kleineren Beanstandungen kann in dieser Zeit problemlos nachgebessert werden. Erfolgt die Übergabe am letzten Tag und es kommt zu Beanstandungen, kann der Vermieter einen weiteren Monat Miete verlangen. Es ist auch sinnvoll, wenn bei kleineren Mängeln der übrige Teil der Wohnung abgenommen wird. Nach der Mängelbeseitigung geht es dann nur noch um die Abnahme der beseitigten Mängel.

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Die Rheinmetropole gehörte in den vergangenen Jahren zu den wachsenden Städten in Deutschland. Im Jahr 2006 stieg die Anzahl der Einwohner um 1.200 Einwohner auf 1.024.300. Dank der gesellschaftlichen Entwicklung stieg die Anzahl der Haushalte im gleichen Jahr um mehr als das Doppelte.

2.500 Haushalte kamen im Jahr 2006 auf dem Immobilienmarkt hinzu. Ursache hierfür ist die steigende Zahl von Singlehaushalten in der rheinischen Metropole, die nun fast 50 Prozent aller in Köln existierenden Haushalte stellen. Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern erfuhr Köln einen regelrechten Bauschub, so wurden 2006 25 Prozent mehr Häuser errichtet als 2005.

Bei den Mietpreisen im gesamtdeutschen Vergleich bewegt sich Köln in den höheren Regionen, lediglich der Krösus München liegt in allen Segmenten darüber. Für Wohnungen in Häusern, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut wurden, zahlt man in Köln 6,35 Euro je Quadratmeter. Für 8,35 Euro je Quadratmeter kann man in der Domstadt neuen Wohnraum beziehen.

Guten bis gehobenen Wohnraum findet man vor allem im innerstädtischen Bereich, in Köln-Mühlheim sowie in Köln-Lindenthal. Für eine einfache bis gute Wohnlage eignen sich die Stadtbezirke Köln-Nippes und Köln-Ehrenfeld.
Geeigneten Wohnraum in der viertgrößten deutschen Stadt zu finden, wird wesentlicher schwerer sein als in Berlin, wo genügend geeigneter Wohnraum vorhanden ist.

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Der Berliner Immobilienmarkt ist einer der dynamischsten in ganz Deutschland. Je nach Lage des Stadtbezirkes und dem Zuspruch der Investoren gibt es Wohnungen in allen Preisbereichen. Die östlichen Randbezirke wie Hellersdorf und Marzahn sind im unteren Bereich des Mietspiegels angesiedelt. Der Mietpreis je Quadratmeter bewegt sich im Moment um die 5,80 Euro. Allerdings herrscht in diesen Bezirken ein Überangebot an Wohnungen, weshalb schon mit dem Rückbau einiger Wohngegenden begonnen wurde.
Je näher man dem Zentrum der Hauptstadt kommt, umso mehr muss man für die Miete einplanen. Dort liegen die Preise für einen Quadratmeter bei ungefähr sieben Euro. Da immer mehr ausländische Investoren das dynamische und attraktive Berlin für sich entdecken, wird mit einem rapiden Anstieg der Immobilienpreise in den kommenden Jahren gerechnet. Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Metropolen bewegen sich die Immobilienpreise in Berlin noch auf einer humanen Basis. In der dänischen Hauptstadt Kopenhagen müsste man für vergleichbaren Wohnraum den dreifachen Preis bezahlen. Besonders in den Fokus ausländischer Investoren sind die Bezirke Prenzlauer Berg, Pankow und Teile von Mitte geraten. Der Charme der Altbauwohnungen, die aus den 20er und 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts stammen hat es den Immobilienkäufern angetan.
Der entscheidende Vorteil Berlins im bundesdeutschen Vergleich ist das vorhandene Wohnpotenzial. Es ist noch genügend Wohnraum vorhanden und auch der Ausbau der Infrastrukturen trägt dazu bei, dass fast alle Wohngegenden inzwischen zu lohnenden Investitionen werden.

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